En las últimas semanas estamos asistiendo a un continuo bombardeo de mensajes lanzados desde distintas instituciones, todas ellas muy respetables. Opinan sobre el precio de las viviendas, o más bien dicho, sobre cuál será su descenso durante lo que queda de año y el próximo 2010. Mediante determinados métodos científicos, utilizando datos que se los proporcionan estadísticas de toda índole, llegan a conclusiones que trasladan sin rubor a los medios de comunicación, los cuales publican grande titulares, sin citar la metodología y las fuentes utilizadas por tan eminentes pronosticadores. Su predicción: disminuirán entre un 10 y un 40 por ciento.

Vamos por partes. Empezamos por las estadísticas. Todos hemos sentido que hay pequeñas mentiras, grandes mentiras y estadísticas. Si en mi hogar somos cinco personas y yo me fumo dos paquetes de cigarrillos al día, la estadística dirá que en casa mía se fuman ocho cigarrillos por persona y día, curiosa conclusión. Además, como los datos para llegar a esta conclusión se extrajeron a través de la información que entregó hace seis meses el estanquero de mi barrio a su asociación, información que, de otro lado, trasladó más tarde la asociación a un estadístico, que, a la vez, fue la fuente que utilizaron los estudiosos científicos, cuando los datos han sido publicadas, los otros habitantes de mi hogar, que conocen y constatan de primera mano que desde hace cinco meses estoy reduciendo mi consumo de cigarrillos y a día de hoy sólo es de uno después de la comida, quedaron boquiabiertos. No obstante, como la noticia se ha publicado hoy, con grandes titulares, el presidente de la comunidad de propietarios ha convocado una reunión extraordinaria para que cambie mis hábitos y no perjudique al resto de vecinos, la mutua de seguros me ha incrementando la prima del seguro de vida y el estanquero del barrio está pensando en quedarse el local limítrofe, hoy vacío, puesto que parece ser que como el mío hay numerosos casos en su zona de influencia, según también han dicho los medios de comunicación. Algo los ha inducido a tomar decisiones erróneas.

Perdonar la licencia que me he permitido en el párrafo anterior. Vamos a título de ejemplo a centrarnos en uno de los muchos casos de noticias demoledoras publicadas hace poco: en Catalunya un joven necesita una renta de 4.000 euros mensuales para adquirir una vivienda. Sabéis como se cumple esta contundente aseveración? Si la vivienda vale 300.000 euros, el joven sólo destina a la compra el 30% de sus ingresos y el precio está financiado en su totalidad, se amortiza en 17 años (sin ayudas fiscales o de otra índole). Es decir, parece ser que un joven solitario, digamos menor de 25 años, debe ser imprescindiblemente propietario de una vivienda, como mínimo de este valor, que debe quedar pagado en 17 años y mientras tanto quedarle una renta mensual liberada de 2.800 euros. Por favor, seamos serios. Sabéis cuántas viviendas hay en venta en Catalunya por menos de 150.000 euros? Los API podemos proporcionarlos muchos, aunque tengan menos de 50m2 y no estén en L’Eixample de Barcelona. Sabéis que hay hipotecas a 40 años, subvenciones y ayudas? Un 30% para dedicar a la compra es un ratio oportuno, si no se debe mantener otras personas? Creéis que no hay mercado de alquiler? Qué tipo de sociedad queremos, esfuerzo-ahorro o tengo derecho a todo? Un hecho claro está: si cambiáramos las variables precio, plazo, ratio, etc. la renta requerida podría ser de 1.000 o de 6.000 euros, todo depende.

Los agentes de la propiedad inmobiliaria, que estamos en permanente y diario contacto con el mercado, no compartimos las predicciones que magnifican los medios. Hoy afirmamos que los precios por los cuales finalmente se comercializan las viviendas, es decir, los precios a los cuales se cierran operaciones mediante compromisos privados, con arras penitenciales o confirmatorias mediante opciones de compra, están ya, según zonas, entre un 20 y un 40% por debajo de los máximos que logró el mercado en el segundo trimestre de 2007. Se llegó a finales del 2008 a un nivel mínimo de transacciones en cantidad, pero ha cambiado la tendencia y hoy ya se realizan más. Estas realidades aparecerán en los titulares mediáticos cuando se tabule la información una vez pasado el plazo para negociar la financiación, por el notario, por el registrador, por el estadístico y, finalmente por el instituto de opinión de turno y sus sagaces aseveraciones.

Los tipos de los préstamos hipotecarios han vuelto a niveles nunca vistos y parece ser que va para largo y, pese a que muchos digan lo contrario, si el comprador tiene el perfil adecuado consigue financiación, sobre todo si va aconsejado y acompañado de nuestros colegiados.

Constatamos que cada vez son más los vendedores de segunda mano que retiran su oferta de venta por no aceptar las últimas pretensiones de rebajas que los trasladan los interesados a comprar. Este últimos, parece ser que se creen las profecías de la bajada de precios y se equivocan dejando pasar la oportunidad. De hecho, ya hemos vivido algún caso en el que, tras rechazar la oferta de venta, el comprador se presenta en nuestra oficina cuando la vivienda ya ha sido retirada o vendida a otra persona. Obviamente, el comprador está dolido y encima se queja, trasladándonos su frustración.

Con respecto a la obra nueva, logradas ciertas cifras, los promotores no pueden bajar más el precio y entregan el inmueble a la institución financiera, que irá colocando los inmuebles dentro las cifras de las cuales hemos hablado. Nuestro pronóstico es que estamos en el inicio del final de las bajadas de precios, que el mercado se recuperará de forma continua, pese a moderada, el número de transacciones, y que el 2010 veremos incrementos de precios de determinadas zonas y tipologías.

Joan Ollé Bertrán

Editorial de la revista API42.

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